カテゴリー「上尾の経済」の42件の記事

2022年5月21日 (土)

ランドポート上尾I・II、上尾道路に集まる物流倉庫

5つの倉庫で、延べ床面積35万㎡が誕生する物流基地の街上尾

近年、上尾道路沿いにロジスクエア上尾、アマゾン上尾、今回取り上げるランドポート上尾Ⅰ・Ⅱが続々と誕生した。そこへ24年に愛宕の日本GLP上尾(105千㎡)が加わると、総床面積は約35万㎡になる。この広さはUDトラックスの敷地面積並だ

※ 同社敷地は46万㎡で市内最大だが、35万とは下地図のひし形の広さに近いという意味。クリック拡大。

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野村のランドポート上尾1・2

野村不動産がデベロッパーとして作った物流施設二つが相次いで完成した。Landport上尾Iが3月、Landport上尾IIが5/18日に稼働し、すでに満床という。プレスリリースによると、近年の新型コロナの感染拡大に伴うEC需要増加による物流ニーズを受けてとある。

サイト先→ Landport上尾Ⅰ Landport上尾Ⅱ
所在地 埼玉県上尾市堤崎362-1 埼玉県上尾市堤崎420-1
形状 スロープ型 シングルランプ型
構造 鉄骨造・耐震・4階建て RC+S造 耐震/地上4階建
敷地面積 29,053.62㎡(8,788.72坪) 31,221.23㎡(9,444.42坪)
延床 56,884.42㎡(17,207.53坪) 76,750.71㎡(23,217.08坪)
竣工 2021年11月 2022年5月

 上尾道路の両側に構えて役割は異なるようだが、テナント向け説明ではこうPRしている。

首都高埼玉大宮線の与野出入口より約7.5㎞、圏央道の桶川北本ICより約7.8㎞と都心配送と広域配送の両方に対応します。さらに、国道16・17号などの主要な幹線道路にも近接しており目的地に応じた走行ルートの選択が可能です。 野村不動産/Landport上尾で危険物倉庫&空調付き区画募集中

また、上尾IIの方はフロア毎に異なるカテゴリーを想定し、温度帯保管など幅広いニーズに応える設計を実現。その結果、EC系、医療機器系、出版/書籍系 など多業種が入居するようだ。

ロジスクエア上尾 

 さらにアリオ上尾方面へ行くと、ロジスクエア上尾(株CRE)という倉庫が2019年春に稼働している。敷地12,700㎡に地上3階建て、延床面積19,520㎡(5,900坪)である。

 実は、上尾に進出する物流基地はテナントに向けて同じPRをしている。上記の幹線網との立地環境だけでなく、上尾駅へのアクセス性が高く、近隣に住宅街を控えており雇用確保に優位性があると言うものだ。当節の人手不足の深刻さが背景にあり、県北部と違うロケーションの強みになっている。

 その先に少し行くと、去年、トヨタカローラ埼玉株式会社(TCS)が移転してきた(年商324億円/2021)。隣には、一足先の2017年頃、トヨタモビリティパーツ(株)埼玉支社ができている。こちらは部品卸業なので倉庫を構えている。

 ちょうど前日、オープニングスタッフ募集のチラシが入っていた。S梱包会社による大型物流倉庫でのピッキング作業等とあり、短期で日給15106円、時給1350円で深夜なら1688円とある。昼間の長期だと日給9600円、週二日からOKとある。しかし、勤務地は上尾道路沿い新施設とあるだけでどこで働くのか不明だ。こうしたマルチテナント施設では働き手の奪い合いが起きないように、他社を刺激しないためかもしれない。

 募集チラシは良い事ずくめしか書いてないが、それでも昼間フルタイムの22日で21万円が限界であるように、変動費型の人材募集である。正社員募集は少ないのだろう。ちなみに、Googleマップの口コミを読むとネガティブ投稿が多い(もちろん真偽不明だ)。

 こうして、久しぶりにこの界隈のグーグルマップを見ていたら、宅地開発が進んでいることに驚いた。上尾駅や大宮駅に向かうよりは、マイカーで近郊職場に通える人向けなのだろうか。

 上尾市の人口が横ばいか微増で済んでいるのは市政によるものではなく、立地特性によるものだ。そして人口は遅かれ早かれ減少に転じるから、こうした幹線道路計画がもたらす企業進出は福音である。桶川も高速道路の関係で倉庫や企業進出が増えており、巨大人口を抱える県南の周縁市として生き残れれば良いと思う。

 ただ気がかりは景気の行方だ。

 歴史的な景気拡大を続けてきたアメリカが歴史的な物価上昇と金利高により景気後退になるかもというリスクが生まれてきた。中国経済も減速中なので、そうなると日本への影響は大きい。

 関連

歓迎。アマゾン上尾FC。上尾にできる巨大施設-1

横浜ゴム跡地へ日本GLPが230億円で大型物流施設

 

 

 

 

 

 

 

2022年4月14日 (木)

薬局淘汰の時代-1 上尾駅前の商売

駅前の商売浮き沈みは時代の映し鏡である。

前も書いたが、上尾駅前で増えているのは美容室とクリニックと薬局である。次いで塾も堅調だ。

国内の美容室は25万軒で過去最高を更新中という。でも床屋(理容室)は11万軒と減少中である。毎年、床屋が2000軒ずつ減り、美容室は3000~4000軒増えている。コンビニの5万6千店の約5倍だから店舗として目立つわけだ。

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当然、出店が多い業界は閉店も多いはずだが、 (昔は無かった)男が美容室へ行くという新規需要が生まれているのが背景にある。また、フリーランス美容師という人が増え、設備を貸し出すシェアサロンと言う形態が生まれて開業の敷居が低くなっているようだ。ただし、その行き着く先は、と言うか、既に過当競争だろう。

美容室には縁が無いが、否でも目に付くのがクリニックと薬局の増加である。高齢化による医療費の増加を当て込んだ業種であるから衰退社会の象徴なのだが、立地の集積効果もありそうだ。

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また、ここ数年で今まで中心部にはなかった店が現れた。貴金属の買取業者である。大きな不用品は、郊外のハードオフみたいな中古屋が買い取るが、駅近は狭い店舗で高額な貴金属を扱っている。最近はテレビで美術品の買取会社のCMまで流れている。

デフレや不景気という理由よりも、いよいよ終活ビジネスが身近に迫ってきた。本人または相続人が換金するのだろう。その延長にいるのが葬儀屋になるが、先日、東口駅前に葬儀屋がオープンした。弔問や親族が遠い人には駅近が便利なのだという。

再び、薬局に戻り、もっと絞って見ると、タワマン「シティータワー上尾駅前」のA-geoタウン内では6つの医療機関と調剤薬局が3つもある。ちょっとした医療モール化である。

昔、薬局に処方箋を出して断られたことがあった。賞味期限が4日だと知ってえらい目にあったのだ。

小さい医院は再診を促すために薬は短日数しか処方しないが、大病院だと三か月分出す例もある。それを飲み忘れていると、薬が溜まりネットで薬局を開きたくなるが、それは違反である(>_<)。

ここ数年、コロナ禍で受診控えが起きている。

深刻でもない患者が一定数居ることが「見えた」わけで、過剰受診の抑制と言う良い効果もある。病院の待合室の混雑度でそれは分かるのだが、目立ちにくい薬局にも連動していた。或る時、客が減ったことを薬剤師が愚痴っていた。その職場では以前より薬剤師の数が減っていたのだ。

先日、上尾中央総合病院から手紙が来た。いささかギョッとしたが、開けて!。

今年も住民健診に当院を使ってくれと言う販売促進である。

それだけではない。当院でのご受診様に限りというオプション検査の売込みだ。例えば、腫瘍マーカーセットが12000円のところ、ナ何んと5~8月限定、8400円とある。他にも補助金で安くなる人間ドッグ19600円の勧誘だ。

このDM、去年来たのか定かではないが今年からだとしたら、コロナ禍の受診控えによる収益不足への対策なのだろう。そのような経営努力は良いことだと思う。でも、抽選でマスクが当たるとか、通院ポイント制始めましたとか、ご臨終の場合は指定葬儀場で2割引とかは、医療の法律でダメみたいだ・・・。

長くなるので、つづく

 

2022年2月 5日 (土)

GLP上尾進出で実現する上尾陸橋交差点の右折レーンと渋滞解消策

新しい物流基地がもたらす功罪とは 

県道鴻巣桶川さいたま線(通称、旧中山道)の上尾陸橋交差点に実現する右折レーンと、さらなる交通量を産むハイテク物流拠点

  • 絵に描いたような時代の変化

 上尾道路沿いに物流倉庫ができても驚かないが、アマゾンFC上尾が来るとは思わなかった(こちら)。だが、もっと驚いたのは日本GLPという物流不動産の開発会社が、横浜ゴム跡地、つまり、あんな狭い道路の所に来ることだ!

 230億円を投じ、46000㎡の土地に5階建、延床10万㎡で24年2月竣工予定である。過去記事より

Googleで見ればあの辺りの区画の大きさから、かつて大宮市に次ぐ工業出荷額を誇っていた製造業の街の名残が偲ばれる。2006年のスーパーバリューはシーアイ化成(=横浜ゴム)の土地、15年のヤマダ電機も浜ゴムの土地、そしてイオンモール上尾の土地の二代前は東邦レースだった。

しかし界隈は、駅や幹線道路へのアクセス性が良いだけでなく、大規模公園と学校にも近い住宅地である。何年か前、浜ゴムが撤退したら宅地開発が良いと思ったが、住宅は固定資産税が減免されやすいから企業の方が良いだろう。

結局、一帯は3つの大店舗と物流基地という絵に描いたように流通業へ切り替わった。

  • 渋滞問題と交通アセスメントのゆくえ

GLP上尾は投資や雇用と税をもたらし、衰退する上尾経済圏に貢献するのだから文句は言えないが、狭い接道一本のみで、かつ郊外よりも地価が高い所に来たわけだ。よほど、主要幹線道路にアクセスしやすい立地を優先したのだろう。

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まず、あの道の上り車線は普段は空いている。横浜ゴム倉庫があった時でも出入りのトラックに遭遇する機会は少なかった。でも下り車線は、イオンができる前から慢性的に渋滞だ。スーパーバリュー出口から交差点までの約300mが渋滞する。Google交通情報

だがイオン開業による渋滞増加は心配されたほどでは無かった、と個人的には思う。理由は、コロナ禍なのかSC乱立のためなのかは分からない。なお土日の夕方はモールからの退出が一時制限されるアナウンスを耳にする。その時は4〜500mになるだろう。

今度のGLP上尾はサイトで、①圏央道沿いの在庫拠点ニーズ(4-5階)、②ECや流通加工ニーズ(2-3階)、③ラストワンマイルの拠点ニーズ(1階)と書いている。マルチテナント型の施設なので大小のトラックが出入りする姿を想像する。

渋滞の車列を横断するようにGLP上尾から出たり入ったりするのだろうか?! 時間帯別の出入台数など上尾市と交通アセスメントを密にやってもらいたい。イオンのように大規模小売店舗法で規制されているとアセスメントを提示するが、今度のケースは法的にどうなるのか? イオン説明会の記事には、交差点需要率という指標があり、1(或いは0.8)を超すと、さばききれない状態を示すらしい。最高値はヤマダ電機前0.78とあった」。

  • 右折専用レーンだけでは解消しない 

上尾市内の旧中山道で右折帯がない主要交差点は上尾陸橋交差点のみだ。ヤマダ出店に伴いセットバックが始まって、用地買収が進んでいる。横浜ゴムの所も既に後退しており、ようやく三車線化が実現して17号への右折専用レーンが設けられるだろう。ただしGoogleで見ると幅員が頼りない

右折レーンの長さも気になるし、(後で議員も言っているが)信号の秒数の最適化も必要だ。例えば、車列長さを自動計測して切替時間をAI的に自律調整するレベルまでやって欲しい。仮に渋滞がひどくなるようだとSVが一番悪い影響を受けるだろう。

なお、マップを見ているとヤマダ裏の線路沿いにう回路を作れればなんて思うのだけど・・・。

  • GLPが進出した理由には意味深いものがある 

雇用確保がしやすいことを理由にしていた。ハイテク施設と言えども人手不足は大きな問題らしい。辺鄙な郊外よりは駅からも通える場所なので、正規や非正規の求人には良い。話は変わるが、上尾中央病院も医者や看護師等が通いやすいのが強みになっている。

もう一つは、「液状化・洪水・地震の災害リスクが極めて低い」と言う理由だ。当然と受け止める市民も多いけど、私的には一体どこと比較してるんだろうと思った。

液状化の心配はないが、地震は広域で見れば大差ない。ただし、水害はアマゾンの記事で書いたが、上尾道路辺りは海抜11mと意外と低い。愛宕町は17mくらいで河川からも遠い。

実は、この災害リスクが低いことは他の業界からも注目されている。データセンター建設が首都圏で盛んであり、上尾は候補地の一つに挙げられているが、それは別の機会に書いてみる。 

  • 参考 町田皇介・県会議員の質疑から要約(2020年2月定例会)

イオン開業前のことである。町田議員は、旧中山道の渋滞緩和のため、上尾陸橋交差点の改良を早期に進め、併せて右折信号の設置や信号の秒数調整などを要望した。

県答弁は、交差点南側で平成28年度から右折帯整備に着手した。用地買収率は50%、引き続き用地取得を進める、である。

 

2022年1月30日 (日)

上尾グルメお食事券はイオンモール上尾でプレミアム100%の変異株券へ化ける

コロナ禍と官民相乗りが産む常識はずれな変異種グルメ券 

2/1  やっとこ利用期限の延長(三週間延し3/30まで)の意思決定した

市はトップページのデザイン変更したが、Flash風バナーが動かない(>_<)

1/31 文末に追加 50%プレミアム券 VS 33%割引券


あげおおしょくじけん 変換すると 上尾汚職事件

 になるんですが、そこに違和感を感じないのが困ったものです ( ゚Д゚)

 

その、昨年末に始めた「おげおグルメ応援お食事券」は、千円が1500円券だからプレミアム率50%と高いのがウリだった。500円分は国のカネ(赤字国債)なので、(相も変わらず)もらったんもん勝ち政策である・・・。

しかし抽選販売の応募は1.5倍とたいして高くないから、応募分は全て当選した。上尾市観光協会のサイトによると…

●発行内容 発行総額2億4千万円、1冊2,000円(利用額3,000円)、1冊:500円券×6枚つづり
80,000冊発行(1人5冊まで購入可能)、期限3月10日(木)まで。

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所がイオンモール上尾で使うと、幾つかのお店では飲み物サービスが付くだけでなく、一枚のグルメ券(500円)で一枚の引換券が貰える。その引換券三枚でモール内の買い物や飲食に使える500円券に化ける。利用制限はあるもののプレミアム率100%というトンデモ券が官民相乗りから産まれた。

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コロナ対策が産んだ変異株券である。

他のイオンモールで類似をしているフシは無いので、これはイオンモール上尾独自のテナント支援策かもしれない。二倍になるのだから人気が出て、イオンモール側で「500円券」が不足して増刷りするハメに。そりゃ当然だよね・・・

開業一年という節目もあったし、コロナ禍という想定外の船出によるテナント支援策なのかもしれない。しかし、この一年、一番繁盛したのはワクチン接種に大貢献した「かるがも上尾クリニック」だけではないだろうか。多くのテナントは相変わらず閑散としているように見える。この一月には、まとめて6店が撤退した。

131区画  グラニフ 
118区画 ドクターエア・・・何度か試したが買わずじまいだった(>_<)
134区画 LEVITATE Powered by On
148区画 DoCLASSE
229区画 フォレストハート
254区画 MEYER

一般に、テナントの賃貸契約は中長期であり、途中解約料のために簡単には退けない。例えば、駅前タワマン下にあった「いきなりステーキ」は閉店しても場所は一年ほどそのままで賃料を払い続けていたように見える。だから、一年で撤退できるのは、20年秋のモール開業に合わせたテナント集めに苦戦して、「優しい契約」で集めた反動かなと想像する。

●商工会議所や観光協会は売上ベスト10位は公表すべき

 プレミアム率の程度問題はさておいて、商品券とかグルメ券で地域振興をするのは良いとしても、成果がどうだったのかは公的資金を使っているのだから公表すべきだ。各事業者から商品券分の換金請求が来るのだから、会社ごとの利用額がわかる。その市内ベスト10社位は公開すべきだ(協賛募集時に予めベスト10は公表されると書けば良い)。

 結果として、大手が上位を独占しても、それは市民の自由な選択の結果である限り、良いも悪いもないのだから数字で説明する義務はある。

 そうすることで、意味があったのか、或いはそんなことをしても線香花火でしかなく、負債が積みあがっただけなのかもしれない、という冷静な評価にもなる。

追記

プレミアムって広い意味で使われますが、多いのは上乗せ価値というような意味でしょうかね。希少なモノに付きますね。
このグルメ券は1000円に500円が上乗せされたので50%です。
でも1500円の料理をレジで千円払うだけです(不足500円は国負担)。

市民に33%値引きしたのと同じです。

しかし発券募集では、33%引率ではなくプレミアム50%と宣伝するほうがイイに決まってます。

プレミアム率が高いと枚数が減り、抽選倍率が高まる、つまり当たりにくくなるのが欠点ですが、過去の発行事例で20%位(割引率で17%)では募集割れするのかもしれません。

ただし抽選だから、最低限の公平感は満たしています。

不公平というのは子供名義でも参加できる点かな・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2021年12月 6日 (月)

横浜ゴム跡地へ日本GLPが230億円で大型物流施設

これで決まり!上尾の産業の特徴は物流拠点の街へ

関連 上尾陸橋交差点の右折レーン化 (22.2/5)

追記 末尾に建設現場の様子(22.5月)

 最近、コーセー跡地と浜ゴム跡地の古い記事にアクセスが急増していた。先週末は見つからなかったが、本日ようやくわかった。そして案の定だった。去年の内に横浜ゴムは関東圏の物流再編成で上尾配送センター(DC)を売却決定していた。2000年から稼働し27万本保管できる倉庫だった。

そして本日、日本GLP(物流不動産の外資企業)が投資額230億円で大型物流施設を開発すると記事がでた。特定企業の物流倉庫ではなくマルチテナント型施設である。22/9着工、24/2竣工予定。ヤマダ電機とSVの間にGLP上尾が建てられる。

詳細は同社のプレスリリースへ、または物流ニュースのLNEWS。以下に引用した、

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物流拠点として優れた立地にあるとあったが、新しい上尾道路ではなく、古い中仙道沿いなので地元民としては違和感がある。横浜ゴム敷地が少し後退して、あの辺りの道路拡幅が進むと期待したいが、渋滞がますますきつそうだ。

・上尾駅も近く、路線バスの運行も豊富、大規模商業施設が複数あることから地域住民が集まりやすく、雇用確保の点からも優位性を備えている。

・地域住民に雇用機会を創出し、敷地内の緑地を一部開放し、健康的な生活をサポートする。

・開発地は液状化・洪水・地震の各災害発生リスクが極めて低く・・・。一部開放緑地スペースのパークエリアには、防災機能を併せ持つベンチ(災害時にかまどとして使用可能)を設置するなど、地域住民の方々の安心につながる設備を整える計画だ。

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 後半はまるでイオンモール上尾の出店計画と似ていて、大型開発では地域住民様への配慮は定番らしい。しかしここはほぼ住宅地なのに、隣も後ろにも民家が無いのが良いのかもしれない。埼玉県で物流基地が増えているのは、立地もあるけれど、EC市場の拡大が一番大きいのだろう。その分、リアル店舗は衰退し、みかける客も少ない。まあ、上尾市にとっては税収増で嬉しいことだ。隣の閑散SVも歓迎するだろう。

 従来の単独型の物流施設ではなく、複数業界を束ねた共同配送や受発注をこなす最新のプラットフォーム機能を持つのだろうと思うので、GLP上尾を歓迎したい。何より、郊外よりも市内立地で妥協したのは人手不足対策があるかもしれない。一つがっかりしたのは、投資額230億円を、我が23万人市へ十万円給付と読み間違えたことかな・・・。

 ■GLP上尾 概要

建設地:埼玉県上尾市愛宕3-1-22 現地のgoogle地図

敷地面積:約4万6000m2

延床面積:約10万5000m2

構造:地上5階建て、免震PC造

着工:2022年9月(予定)

竣工:2024年2月(予定)

関連 歓迎。アマゾン上尾FC。上尾にできる巨大施設-1

追記 22/5/6、浜ゴム建物解体後の様子。

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本件投資額が230億円とあるが、さいたま市の新庁舎建設も概算221億円だった(土地含まない)。延床6万㎡、20階建て、100m弱、31年移転予定。

 

2021年10月16日 (土)

上尾を去るブリヂストンと来るブリヂストンそして空床のSV

法人税収の弱い上尾市なんだけど・・・

関連 一人当たりの個人市民税は20位、法人市民税は32位、固定資産税は57位

先日、日経に、ブリヂストンの上尾工場閉鎖のニュースが出ていた。

見出しで、ちょっとびっくりしたが、あそこの工場全体の話しではなく、複数の子会社があるから㈱ブリヂストンケミテックの上尾製造所の閉鎖とある。

それは車のシート工場で、シートの中身になるクッション材つまりポリウレタンフォームだから化成品工場かもしれない。従業員は63人と少ないが、大企業だから解雇ではなく配転らしい。

上尾にとって気になるブリヂストンサイクル(BSC)も大きく変化している。

騎西工場の閉鎖が決まっている。報じられるのは悲しいニュースの場合だから(加須市にとって)、上尾にそれが来る視点では報じられない。

・騎西年間生産台数 約22万台 (2020年)

・従業員数169名

BSC社の騎西工場を2021年6月で閉鎖し、中国工場(江蘇省)と上尾工場へ生産移管することが決まっている。ケミテック社の分が空き、そこへBSCの増設かもしれないと思った。ブリヂストン本体は超優良企業だが、それでも今後160の工場を4割減らすという。

なお、昔発表されたバンクレスタイヤの自転車はその後、どうなったんだろう

 

スーパーバリュー(SV)の株価がストップ2連騰の怪

今週、株価がストップ高を付けた。その日に経済ニュースも出ておらず、理由は分からないまま。つまり怪しいのだ。ネットでは買収の噂話しもあったが、ガセネタや煽りかもしれない。所が、翌日もストップ高でこれには驚いた。

この低迷会社の買い手はどこだろうの興味もあった。去年は外食減って内食が増えたから食品スーパーは軒並み好調、赤字続きのSVもちょっぴり黒字へ転換してた。

どうやら、今週金曜の中間決算発表があるので、その仕掛けだったらしい。

そこで、同社IR情報を見たら・・・

小売業は月次売上の対前年比を開示するので先行指標となる。今年は毎月、前年割れだった。それも88とか90という目を疑うレベル。ディスカンターが売上げ一割も減ったら怖い。

そして、本日の第二四半期(6~8)は、経常損益は1.4億円の赤字(前期は3.3億の黒)で、上期としても赤字だった。株価はそんな発表のずっと前から下げていた。

来週から寒くなるので、今秋初めてSVへ灯油を買いに行った。食品レジは半分も稼働していない。二階は半分くらい空床という感じ。この空床風景は北上尾PAPAでも見られ、深刻だ。

まさか、向いにイオンモール上尾が来るとは予想できなかったというSVの上尾進出だったが、イオンだってコロナ禍で冴えない。でもデカイイオンはキャン★ドゥを買収する気だ。

ウチは、灯油をまだ値上げしていないと言っていた。

近々、大幅に上がるだろう。円安と原油高のダブルで高くなるを見込み、先週にガソリン満タンにしていたが、どちらも買いだめできないから癪に障る。

本日は株価が暴騰してたが、もう円安は恵みではなく、悪い円安と思っている。岸田さんはアベノミクスの尻ぬぐい役となり、日本人は円よりもドル信仰が良いかもしれない。

バラマキで日本経済が良く成るわけはない。今までずっと続けてきたことだ。

 

 

2021年6月21日 (月)

デフレとコロナ禍で縮む街-1

パイが縮む中、アチコチで競争が激しくなっている

 二年近くもコロナと不況で大混乱している。と言ってもコロナバブルによる好況組もあるから全滅ではないが、内需、とくに飲食と旅行業界とそこへの依存産業は深刻を通り越している。

 たまに撮ってあった市内の風景があったので、棚卸風に書いてみた。

1.東口駐輪場の仁義なき価格競争

 畠山市長の数少ない功績の一つに駅前放置自転車問題の解決がある(別途、市長選ネタで書く予定)。その結果は、丸広では無料時間を三時間から二時間へ短くしたように、界隈の駐輪場オーナーには増収になったと思う。が、一年もしないうちに需要喪失が起きた。高校の休み、テレワーク等で定期利用者が激減していた。

その頃、東武ホテル裏通り(スズラン通り)で建替えオープンしたのが市川駐輪場だ。12時間100円という値ごろ感は、隣りの大栄サイクルパーク上尾駅東口(収容約520台、旧レイクランド上尾) の1F=8H100円、2F=8H100円から客を奪うには十分だった。

同じ百円で4時間も長く、しかも10mでも駅に近い方が選ばれるのは人情だ。その後、向いビルのパチンコ屋が閉店しBPARK AGEO PRINCEという駐輪場ができた。2時間タダ、その後8H80円、12H100円という小刻みな設定で差異化を図っている。

(この様子はストリートビューのタイムマシン機能で分かる)

後からオープンした方が価格競争を仕掛けたのだが、なんと今年(?)逆襲にあっていた。大栄サイクルは、1Fは12H90円、2Fは一日70円という破壊的な設定にした。

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よっぽど怒ったんだろう(笑)。これで勝負はあった。

古い施設は償却が進んでいるが、後発側はこれ以上の値下げはできない。一日70円は20日で1400円だから、月ぎめ駐輪場よりも安い。日頃、あの非効率なコストセンターばかりを見ているせいか、こういう民間競争は清々しく見えてくる。たとえ敗者がいたとしても。

しかし、駅前立地というだけで胡坐をかける時代は終わっている。

参考 上尾市すずらん通り(他人のブログ)

2.百円ショップが百貨店に招かれる時代

 駅前にデパートのある市が減っている。商業的なランドマークとしての地位はもうないけれど、個人的には丸広はずっと残って欲しい。たとえ丸広不動産になったとしても、統一的に運営されていれば雰囲気は良いが、雑居ビルみたいになると惨めな姿になる。

 デパートの商品にはヨーカ堂やユニクロや無印良品では見られない豊かさがある。でもそうした売り場は消えてゆき、2月にダイソーがでっかくオープンした。これで大型商業施設の全てに百円ショップが出店したことになり、デフレによるチェックメイトだ。しかし、丸広の外壁広告幕にダイソーの看板がまだ無い。百貨店のプライドが邪魔をするのかな…。

既に均一では無い品揃えになっているから、百均とか百円ショップという名前を替えて最近はバラエティショップと呼ぶらしい。昔、子供の頃、万屋(よろずや)という店があったが、ダイソーは7万点も扱えるから現代の万屋である。昔は粗悪品が目立ったが、品質も向上し、今はいわゆるコスパに優れた商材が多い。

バブル崩壊後に伸びた業態だが、ダイソーの前身はこんな姿だったのを見たことがある。

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 写真 ダイソーの新卒採用サイトより引用

百均の起源はもっと古く、多数を扱うために個々の値段を付けるのが面倒だったことから来ているらしい。大型店の軒先を借りた露店商、移動販売である。ある意味、中に入れてもらえない格下の扱いだったのだが、とうとう百貨店から招かれるまでになった。日本が長いデフレだからだ。 

ちなみに私的なベスト商品は、昔、出張時のホテルで役立ったリール式のLANケーブル。これが百円とは信じられなかった。今でも出張バックに入っているが使い道は無い。室内の物干し用かな?。図はエレコム製で1600円もする。

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3.イオンモール上尾による空床

 イオンモールへ出店するために、上尾市内や近隣市から移転したテナントが目立った。空床問題は市内の中小不動産オーナーを直撃している。

 空いた所に何が入るか気になったが、これと言った業種・業態が無い。強いて学習塾だつた。駅前は進学塾、周辺部は補習塾という棲み分けが多いが、少子化やネット配信塾もあるからもう飽和していると思っていた。むしろ塾間の競争が激しく、今まで上尾に無かった進学塾が進出している。根強いニーズは、ムリをしてでもカネを出す親がいるからだ。

 あと、スポーツジム系も増えているが小型施設が目につく。卓球場なんてあったが、本気でやっているのだろうか?。

元々、駅前で目立つのはクリニックと薬局の増加だ(タワマン下のA-GEOタウンには医療系が8つもある)。今回、ワクチンの個別接種リストを眺めていて、少子化が産婦人科や小児科を減らし、高齢化が整形外科歯科を増やしている印象を受けた。特に整形外科は、肥大化した健康保険税に依存した老人サロンになっていないか。つまり体のいいマッサージ店化だ。

小児科も自治体の子育て支援という名の「子供医療費タダ」が無いとやっていけないかもしれない。

4.から揚げ店競争

上町の北西酒造横のコンビニ跡地に、二年前、肉スタというレストランがオープンした。一度行ったが特徴の無い小さい店だった。一年もしないうちに閉店したので驚いた。

不動産の契約期間という縛りがあるから不思議だったが、直ぐ次の店ができた。看板が「bb.q OLIVE CHICKEN café」となっていて何の店か分かりにくい(オリーブチキンカフェ上尾店)。韓国で人気のチキン料理らしいがシニアには入りにくい。共にワタミ資本の店なので、素早い業態変更だったらしい。

同じ敷地内に、去年秋にできたのが「から揚げの天才」という店。から揚げと、テリー伊藤こだわりの玉子焼きの専門店だという。

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開店日には、テリー伊藤さんもワタミ社長と共に来た、とネットニュースにあった。従来の半分、999万円で出店できるモデルの一号店という。駐車場などの空きスペースの有効活用にもなり、二年で投資回収できるを触れ込みにFCを増やすモデルらしい。

コロナ禍用にネットでテイクアウト予約もできる。テリーさんの卵焼きは650円+税だ。

我が家のテレワーク組が昼に買っていたが、リピートはしてなかったと思う。種類を特化した弁当屋みたいだが、昼時間が少ないドライバーのような外回りの人に向いている。一番人気という「から玉弁当」でも買うために、ネット予約して車で行ってみるか・・・。

既にタピオカブームは失速し、今は唐揚げ店が増えているらしい。近くのガストにも「から好し」というテイクアウト店を構えている。飲食業は競争の激しい多数乱立だから、出店タイミングが悪いと痛い目にあうわけで、独立開業の方はご用心をだ。

5.飲食までコスパを売りにする貧しい時代に生きる・・・

北上尾のPAPA横にあるスタミナ太郎が閉店した。今は改築していて、回転焼肉という店が7月にオープンする。

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 厳しい飲食業の中で、焼き肉店は良い方らしい。材料を出すだけで、客が調理するから、人手がかからないためかと思ったが、客テーブルにある排煙装置が店内換気に役立ち、店内空気が数分で入れ替わる安心感が人気のようだ。

ところで、この店は「廻転レーン焼肉いっとう」という名前だが、Webサイトの無い会社なので素性が分からない(笑)。客が回って焼くのだろうか、回転ずしを思わせてもイメージ出来ない不思議なスタイルだ。コロナ禍での非接触型サービスを追求したのかもしれない。

写真には驚異のコスパとある。

前のスタミナ太郎も低価格で腹いっぱいな風で、なんと中高生あたりに人気があったらしい。子供がこんな所に行くんだと呆れたものだが、若い人には安くてたくさんが受ける。しかし、外食の場までコスパが重視されるなんて、実は日本がビンボーになっていることを認めたくない方便なのだろうと思う。

でも珍しいから行ってみっか。

 つづく

 

2020年12月11日 (金)

埼玉県市町村別の出生率・死亡率そして2つの日本一

自然動態がプラスは6市町しかないが、全国からの転入者数と企業転入が日本一、という地の利。

前記事 埼玉県市町村の外国人比率 人口物語の目次

耳タコみたいな話だが、日本は年間150万人が亡くなる多死社会へと進む。死亡数が増えるのは予想の範囲だが、出生数(85万人)まで減っており政府の少子化対策は掛け捨てである。よって、たった一年で鳥取県の人口が消えるレベルだ。

2019年(1~12月)の埼玉県の人口自然動態(8表)を元にグラフ化した。

1.棒グラフが自然動態(出生-死亡)で多い順に並べた(左右の縦軸は0位置が異なるので注意)。


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63市町村のうち、プラスは戸田市336人、和光市299人、朝霞市270人、八潮市、滑川町、志木市の6自治体のみ。前の三市は若い世帯の転入が多く、その「成果」が現れているのだろう。後ろの3つうちどれかはマイナスに転じそうだ。

人口規模が大きいほど死者が多いために右側に集まるが、川口市、さいたま市、越谷市、新座市などは千人当たりの値が0に近いので、出生数もそれなりに多い。

2.人口千人当たりの出生数と死亡者数を見たのが次のグラフ



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埼玉県全体の出生率は6.7人、死亡率は9.7人である。出生率が低いと死亡率が高く出ている。最高と最低で見ると、出生率の開きは7.7人だが、死亡率は13人へと開き、人口減少が加速する地域があることが分かる。上尾市は人口の多い所沢や川越並みに留まっている。

3.人口増減=自然動態+社会動態である。その社会動態(転入と転出)については県HPでは月別しか開示していない。(尋ねたら年間値のニーズが無いらしい…。Excelの串刺し演算で可能と思われるので別の機会へ)

埼玉県はコロナ禍で東京からの転入が増えた。

コロナ禍で東京の転出現象が起きている。今年4~10月、全国からの埼玉県への転入超過が9704人となり、全国1位になった。さいたま市など県南地域を中心に県全体の人口が増加している一方で、圏央道以北を中心に人口減少が進んでいる、という。しかし、人口減少臨界線南下中に書いたようにその境はもっと南にあり、何度も書くが上尾は境界線上にある。

前日、川口市が本当に住みたい街ランキングに一位というニュースがあった。川口市のHPにはまだ二年連続とは書いていないが、市長が喜んでいた。 この手は不動産屋や調査会社が勝手にランキングを作ってPRに使うが、これは実購入者のアンケートらしい。

武蔵小杉と同じ立地条件だが、住宅価格がリーズナブルで隣駅の赤羽より中古マンションが2割~3割程度安い」という。

脱工業化により宅地化してマンションや戸建供給が多いのは、都心から近いわりに地価が安いのが理由である。神奈川方面と比べると特にそうなる。昔、棲んだことがあるが「川向う」と言われたことがあった。後で分かったが荒川を挟んで見下した意識らしい。しかし、コストパフォーマンスで選ばれると記事にあるように、今の若い世代には合理的なモノサシがある。

若い世帯が増えると財政の拡大効果があり行政は子育投資をしやすいという好循環に入る。外国人流入も多いため、人口を巡ってはホットスポットになっている。ただ、昔、近所の住宅建設の現場で水がでた様子を見たことがあり、地盤は悪そうに思う。

転入日本一の記事末には、埼玉県への企業の転入超過数は10~19年まで10年連続で全国1位とある。最大消費地を囲む物流に適した道路網ができると、企業立地は必ず増える。

企業誘致の方が人の誘致よりもメリットがあるから、そのうま味を県北部で享受している町もある。人と企業の転入日本一とは埼玉県が地の利に恵まれている証拠だ。それを棚ぼたで終わらせるのか否かは、自治体の行政能力の差になる。もっと工夫すべきだろう。

関連 定住人口よりも法人誘致へ 2/2  

 

2020年12月 4日 (金)

あげおダイニング 味見の巻

前記事 下見のつづき

アリオ上尾よりも「食」に重点。イオンモール上尾のレストラン街は一番のお勧め場所かも。

試しに、マドラススパイス東京のカレー、宮崎ステーキハウス霧峰。

コンセプトの違いです。アリオ上尾のフロア図を見れば旧イトーヨーカ堂売場の拡大版です。また、あかちゃん本舗やロフトは7&i傘下企業です。イオンモール上尾は専門店の集積です。特にユニクロのようなカテゴリーキラーと呼ぶ専門店が入ると強みです(しまむら本社が近いのに入居しなかったのは不思議です)。

ところで、飲食店や食材を扱う店はイオン 37店アリオ 31店(グルメ)と差があります。その個店の存在感も違います。好印象だったのは「あげおダイニング」というレストラン街。他にも肉屋(鈴吉)と魚屋(仙令平庄)という専門店があり、モノよりもフード系が目立ちます。

アリオ上尾店のグルメ店は何所にでもあるような店が目立ちますが。イオンモールの方は差別化しています。というかグレードが上です。でも、そんなに高いわけではなく、お洒落なレストラン街になっています。こういう個性的なテナントを誘致できるのがイオンモールの強みでしょう。

昔、両方のモールに店を出している飲食店の店長が、○○○は集客力が弱いと嘆いていたのを想い出しました。モール内の個店は個々の努力で集客するのは限界があり、モールへの入場者数に依存します。今回も周辺同業施設からイオンに逃げ込んだ店が多かったです。

ところで23万人都市といっても、上尾駅ビルの上はサイゼリアとラーメン屋だけ。丸広百貨店やショーサンプラザのレストラン街に至っては歯抜け状態。郊外都市の駅中心部には喫茶と居酒屋ニーズはあってもゆったりと食事をするニーズが消えたのです。

あげおダイニングとは8店のレストラン街のこと 印が埼玉県内初           

★マドラススパイス東京・・・南インドのスパイス料理、カレー

★宮崎ステーキハウス霧峰・・・ステーキ料理

★カウアイダイナー&フードボートカフェ・・・ハワイアン料理

★空海厨房・・・中華料理

五穀・・・和定食

Italian Kitchen VANSAN・・・イタリア料理

とんかつ 和幸・・・とんかつ専門店

バーガーキング・・・ハンバーガー

マドラススパイス東京

ハワイアン料理は店外の表示が分かりにくかったので、まずはお洒落なインドカレー店へ。
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いきなり案内されたのは、手洗い場だった()

ソファ席があるお洒落な感じなので、カレー屋なんて言ったら失礼です。


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ソファや午後にお茶のメニューがあるのは、コロナ禍で流行りの新業態飲食店かと思いました。ランチは880円。


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良く分からない(笑)メニューが出てきたので、お勧めのマドラスチキンとグリーンカレーに。

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開店祝いとしてヨーグルトドリンクが付きました。初めてのカレーですが、肉入りで美味しかったです。チキンティッカと書いてあったけどタンドリーチキン風でよい味でした。ご飯は見た目よりも多いです。カレーの種類が多いので何度でも通えそうです。

宮崎ステーキハウス霧峰

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オープン記念ですが、いつまでと書いてないので、いつまでも続くかも・・・

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赤身だけとかヒレもありますが、下は記念メニューの100gと200gです。

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上尾駅タワマン下のいきなりステーキが春頃、閉店しました。どんな事情か、看板撤去までには半年くらいかかりました。このように去る店もあれば来る店もある、この新陳代謝が街には不可欠です。もっとコストパフォーマンスを求める人には、マルシェゾーンの鈴吉(すずきち)で良い肉を売っています。

とにかく、この時期にユニークな飲食店が大宮や浦和ではなく、よくもまあ上尾に来たもんだと感心しました。問題は上尾で定着するかどうかですね・・・。上尾は経済的にも人口的にも埼玉県南部圏の北側境界上にあると思っています。

●コロナ禍の会食・・・鍋 ではない

県知事は、クラスターが発生した繁華街を対象に12月4~17日の14日間、飲食店の営業を午後10時へ短縮要請するようです。応じた店に1日2万円の協力金を支給します(国8割、県2割負担)。上尾市は該当するのか知りませんが、モール内のレストラン街は元々22時です。

なおイオンモール上尾のコロナ対策はこちらのpdf文書の19-20ページが詳しいです。こちらの動画なら開始直後にあります。

もちろんテイクアウトもあります。

 

2020年12月 3日 (木)

イオンモール上尾、下見の巻

イオンモールは2度オープンする。

前記事ソフトオープンの続き  上尾市と連携協定

イオンモール上尾はアリオ上尾と否応なく比較される。でも、入りたくなる上質なレストラン街(あげおダイニング)があった。お勧めだと思うのでそれは次記事へ

イオン社は、プレオープンとは呼ばずに11/30~12/3までをソフトオープンと呼び、12/4が正式なグランドオープンである。だから二回オープンする。前者は、試運転のためだから客が殺到しないように特売をせず、案内チラシも近隣のみに限定する。売り手は慣らし運転、買い手は下見、そんな感じである。

公式HPでも最後までその事を伏せていたが、当ブログの記事へのアクセスは11/30月曜日に4千件まで増えた。また平均ページ滞在時間が3分超と長かった。

イオンモールの解説・公式動画は公式HPよりはめ込み

夕方出かけたが中仙道も駐車場も混まなかった。

その割に、中の人出が多く感じたのは、徒歩や自転車客が多いためかもしれない。でも土日はこうは行かないだろう。

中山道を、上尾駅方面からの車は左折で入り平置きに誘導され、大宮方面からは左折でループ道路に入り屋上駐車場へ行くらしい(その時の誘導次第かも)。歩道を横切るカ所が多いためか係員が多く、安全のコストは高くつくのだなーと思った。

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アリオ上尾店は郊外型だから通路に余裕があって広いが、イオンモールの「道」は外も中も狭い。駐車場内の歩道がやけに狭い(笑)。

各店のレジは新人店員が応援指導員に教わりながらなので、待たされることもあった。クレジットカードにはオリジナルと提携があるし、ポイント支払いや電子マネー、ペイペイ決済でスマホを見せたりするなど多様だ。慣れるまでは現金よりも大変、もはや、昔ながらのレジ打ちだけでは務まらない。

食品売場(イオンスタイル)にはよそで経験したことがあるセルフレジよりも一歩進んだ方式だった。性善説が成り立たない時代であるから次は試してみたい。前記事のピックアップ方式と同じように、新しい仕組みの採用は後発店の方が有利である。

●顔となる食品売場(イオンスタイル)の人気は?

その面積は化粧品含み約5000㎡というが、その人気度はこれからどうなるのだろう。スーパー業界の統計では面積1600㎡以上なら平日の客数は2000~3000人が平均的だが、3000人超も37%あるという

イオンモール上尾の商圏設定は、半径3㎞内、7万世帯、17万人という。年間の入場目標は700万人である。つまり一日1万9千人と聞くとホントかよって思うが、商圏の人たちが、9日に一度(年41回)来れば達成できる。コロナ禍を想定したうえでの目標値だが、大変には違いない。

SC協会統計の面積当りで推計すると※年商280億円、月商23億円となる。(※ 日本SC協会の2019年報告、中心地域の中都市67SC平均より)。

その額とその客数が周辺同業者から消えるわけである。その現象(減少)を当方オリジナル用語として、流通のマイナスイオン効果と呼ぶことにした。

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19時を過ぎると閑散としていた。子供らがいるんだよね・・・

つづく

 

参考 大店法による説明会

より以前の記事一覧

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