カテゴリー「上尾の経済」の44件の記事

2022年8月15日 (月)

前記事のつづき 街中の住宅供給

前にとっておいた写真の掲載・・・上尾市の転入超過のつづき

前記事に書くつもりが、長くなるから分けた。SNS流行りの当節、ブログは千文字が限界かもしれない。

それは、日本GLP記事のアクセス風景からの反省だ。去年の記事に、今頃一日100件も来る。理由は、現地が外壁を取っ払って丸見えにしたためだ。普通は見せないものだ。

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道行くドライバーが、一体、何造ってんだ、って検索するわけだ。100%スマホの日もある。スマホはパソコンとは異なる表示となり、長文では疲れるためサイト離脱しやすい。読みやすくするため、先月、記事を短くした。ちなみに、本ブログの"市政ネタ"をPCで見る人は、在宅者(特に高齢層)や上尾市役所、議員等である。

ところで、35万㎡と書いたばかりなのに、また新しい倉庫が完成した。

物流倉庫 延床面積㎡ 敷地㎡ 竣工
アマゾン上尾FC 91,245 ? 20/秋開業
ロジスクエア上尾 19,520 12,700 19/春
ランドポート上尾1 56,884 29,054 21/11
ランドポート上尾2 76,751 31,221 22/5
Landcube 上尾 37,128 5519.81坪 22/11
日本GLP上尾 105,000 46,000 24/2
386,528    

 領家のアミダヤマゴルフジョイという練習場が閉鎖し、CBREという大手外資の不動産会社が「Landcube上尾」を建てた。周囲には住宅が多くて出入りが大変そうだが、空き地ができると直ぐ買い手が現れたのは立地特性の良さなのだろう。なお、倉庫火災は手が付けられないから防火点検には市も責任もって関与すべきだ。

●二軒のパチンコ屋が廃業。コロナ禍のためか

 東口駅前の店はスポーツジムになった。射幸心からフィジカルへの変異は健全だが、ジムも乱立気味。ゼクシス上尾も苦労している。

下は緑丘にあったパチンコ玉三郎上尾店の解体風景。ボーリング場もあったらしい。

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建設重機がガンガン壊す風景って、小さい男の子にはたまらない。この時も二組が見ていた。

で、建築条件の無い土地分譲になった。上手に30坪に切って、28区画。駅徒歩圏としてはまとまった物件である。2480万円~3180万円らしいが、詳しくはトラスト社へ

パチンコ屋が消えても困らないが、事業者が消えるのは街の活気の無さである。勤め人ばかりでは街はもたない。

●上町の朝日ハイツ解体

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 老朽化した4階建てのアパートは誰も住まなくなってから随分たつ。マンションと思っていたが、駐車場だった。こんな低層住宅地にニーズがあるのだろうか・・・様子見なのかも。

 ここは、南面に遍照院がある。古い寺は水がつかない土地に構えるから、市内では高所だ。と言うのは、低地の原野を墓地に化けて財を成した宗教法人がいるからだ(某霊園は台風で水没した。先祖に合わせる顔が無い、或いは知らぬが仏( ゚Д゚)。

 実は界隈には老朽した鉄筋アパートがまだあり、最後は外国人に住まわせたりする。地震で解体費を浮かせたいのかと思う位で、危ない。

 最近、手離される相続物件が目につく。敷地が広いと、3つくらいの家ができる。かくして転入は増えるが、密集地みたいになり、緑地は減り、良い街並みとも言い難い。そして、その次の世代はどうなるのか、なんて考える余裕もなくなる・・・。近所に気になる広い駐車場がある。家主が亡くなったのか、草ぼうぼうで契約車もまばら。

 なお、昔よりも、狭いけれど駅近の戸建てが得やすくなっていることは確かだ。 

●上尾駅前にはマンション適地はまだある?

建設中のマンションは小ぶりになったが、西口にはまだ候補地がありそうだ。

・旅館秀月の跡地、レーベン上尾 THE MARKS FRONT、42戸、宮本町・駅4分は完売とか。

プレシス上尾愛宕、36戸、駅10分

・東口駅近の旧中に面した100坪の土地に10階建て賃貸マンションの計画。30戸。背後にある分譲マンションは辛いよね。

 郵便受けに、「自己資金0円、ボーナス0円、引越代0円」というチラシがあった。「購入から入居まで一円もかかりません!」とも書く。

 そんな客を相手にするようでは、0金利バブルだ。

 

 

 

2022年6月15日 (水)

上尾市江川の汚染問題_領家工業団地

地域市民からの江川水質汚染についての寄稿。

上尾市議会では池田議員が問題追及をしており、一般質問は6/22、「江川最下流域の河川の水質について」

参考 地図 上尾領家工業団地 企業一覧


謹啓 平素貴重なブログ記事をありがとうございます。

領家の工業団地に流れる江川の汚染実態を報告します。

江川は上尾市の藤波、中分、領家を流れています。

領家のエリアの江川には魚はいなくて、草も生えていません。

藤波、中分の江川には鯉、オイカワ、亀等がよく見られます。

領家の江川は90件からなる領家工業団地を抱えて、4本の下水路が流入しています。

 市の水質検査の結果は基準以下ですが、私が他社に依頼した検査の結果ではあってはならないシアンが検出、鉛が5倍、ヒ素が多くでました。

また市の検査は休み明けの月曜にやっている。

職員はいずれも綺麗だと言っている。死の川の隠蔽が続いている。

●別の検査会社による検査の結果

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●北側の下水路に流れる油

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●下水路に流れる廃液。周辺の草が枯れている。

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●江川に流れる下水路の流出口。
魚が忌避して全く寄り付かない。対面の桶川から流れる下水路には大量の鯉が集まっていた。

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●対面にある桶川側の排水口に集まる50匹以上の鯉。
藤波、中分より下ってきて領家の江川に入る事を拒否している。

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他、省略しました。

第2報

江川は藤波、中分、領家を流れています。

領家工業団地エリアのみ50年来汚染されています。

生活排水ではなく危険劇物を対象にしています。

領家エリアには魚はいません。

更に、魚を摂るカワセミは領家エリアを全て通過します。

藤波、中分には魚がいます。

領家エリアには草が生えていません。

鯉は江川に下る事を拒否しています。

市の検査会社は土、日休み明けの月曜日に採取しています。

私の検査の採取も同一の場所で木曜日です。

メッキ工業団地6件の廃液はパイプラインで鴨川に流しているということですが、その事実は無い。

汚染の状態は魚と草で確認できます。現在も江川の領家エリアは大量の劇物が流れている。

●メッキ工場の浄化槽

 普通の微生物分解槽。メッキ工場には通用しない。

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他、省略しました。

なお、ブログ主にはまだ、メッキ工場と江川との位置関係が補足できていません。立地的には江戸川用水路経由に見えます。

 

2022年5月21日 (土)

ランドポート上尾I・II、上尾道路に集まる物流倉庫

5つの倉庫で、延べ床面積35万㎡が誕生する物流基地の街上尾

追記8/15記事 領家のゴルフ練習場跡Landcube上尾」完成

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近年、上尾道路沿いにロジスクエア上尾、アマゾン上尾、今回取り上げるランドポート上尾Ⅰ・Ⅱが続々と誕生した。そこへ24年に愛宕の日本GLP上尾(105千㎡)が加わると、総床面積は約35万㎡になる。この広さはUDトラックスの敷地面積並だ

※ 同社敷地は46万㎡で市内最大だが、35万とは下地図のひし形の広さに近いという意味。クリック拡大。

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野村のランドポート上尾1・2

野村不動産がデベロッパーとして作った物流施設二つが相次いで完成した。Landport上尾Iが3月、Landport上尾IIが5/18日に稼働し、すでに満床という。プレスリリースによると、近年の新型コロナの感染拡大に伴うEC需要増加による物流ニーズを受けてとある。

サイト先→ Landport上尾Ⅰ Landport上尾Ⅱ
所在地 埼玉県上尾市堤崎362-1 埼玉県上尾市堤崎420-1
形状 スロープ型 シングルランプ型
構造 鉄骨造・耐震・4階建て RC+S造 耐震/地上4階建
敷地面積 29,053.62㎡(8,788.72坪) 31,221.23㎡(9,444.42坪)
延床 56,884.42㎡(17,207.53坪) 76,750.71㎡(23,217.08坪)
竣工 2021年11月 2022年5月

 上尾道路の両側に構えて役割は異なるようだが、テナント向け説明ではこうPRしている。

首都高埼玉大宮線の与野出入口より約7.5㎞、圏央道の桶川北本ICより約7.8㎞と都心配送と広域配送の両方に対応します。さらに、国道16・17号などの主要な幹線道路にも近接しており目的地に応じた走行ルートの選択が可能です。 野村不動産/Landport上尾で危険物倉庫&空調付き区画募集中

また、上尾IIの方はフロア毎に異なるカテゴリーを想定し、温度帯保管など幅広いニーズに応える設計を実現。その結果、EC系、医療機器系、出版/書籍系 など多業種が入居するようだ。

ロジスクエア上尾 

 さらにアリオ上尾方面へ行くと、ロジスクエア上尾(株CRE)という倉庫が2019年春に稼働している。敷地12,700㎡に地上3階建て、延床面積19,520㎡(5,900坪)である。

 実は、上尾に進出する物流基地はテナントに向けて同じPRをしている。上記の幹線網との立地環境だけでなく、上尾駅へのアクセス性が高く、近隣に住宅街を控えており雇用確保に優位性があると言うものだ。当節の人手不足の深刻さが背景にあり、県北部と違うロケーションの強みになっている。

 その先に少し行くと、去年、トヨタカローラ埼玉株式会社(TCS)が移転してきた(年商324億円/2021)。隣には、一足先の2017年頃、トヨタモビリティパーツ(株)埼玉支社ができている。こちらは部品卸業なので倉庫を構えている。

 ちょうど前日、オープニングスタッフ募集のチラシが入っていた。S梱包会社による大型物流倉庫でのピッキング作業等とあり、短期で日給15106円、時給1350円で深夜なら1688円とある。昼間の長期だと日給9600円、週二日からOKとある。しかし、勤務地は上尾道路沿い新施設とあるだけでどこで働くのか不明だ。こうしたマルチテナント施設では働き手の奪い合いが起きないように、他社を刺激しないためかもしれない。

 募集チラシは良い事ずくめしか書いてないが、それでも昼間フルタイムの22日で21万円が限界であるように、変動費型の人材募集である。正社員募集は少ないのだろう。ちなみに、Googleマップの口コミを読むとネガティブ投稿が多い(もちろん真偽不明だ)。

 こうして、久しぶりにこの界隈のグーグルマップを見ていたら、宅地開発が進んでいることに驚いた。上尾駅や大宮駅に向かうよりは、マイカーで近郊職場に通える人向けなのだろうか。

 上尾市の人口が横ばいか微増で済んでいるのは市政によるものではなく、立地特性によるものだ。そして人口は遅かれ早かれ減少に転じるから、こうした幹線道路計画がもたらす企業進出は福音である。桶川も高速道路の関係で倉庫や企業進出が増えており、巨大人口を抱える県南の周縁市として生き残れれば良いと思う。

 ただ気がかりは景気の行方だ。

 歴史的な景気拡大を続けてきたアメリカが歴史的な物価上昇と金利高により景気後退になるかもというリスクが生まれてきた。中国経済も減速中なので、そうなると日本への影響は大きい。

 関連

歓迎。アマゾン上尾FC。上尾にできる巨大施設-1

横浜ゴム跡地へ日本GLPが230億円で大型物流施設

 

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2022年4月14日 (木)

薬局淘汰の時代-1 上尾駅前の商売

駅前の商売浮き沈みは時代の映し鏡である。

追記 薬局倒産が最多へ(日経) 、なぜさくら薬局が破綻…

前も書いたが、上尾駅前で増えているのは美容室とクリニックと薬局である。次いで塾も堅調だ。

国内の美容室は25万軒で過去最高を更新中という。でも床屋(理容室)は11万軒と減少中である。毎年、床屋が2000軒ずつ減り、美容室は3000~4000軒増えている。コンビニの5万6千店の約5倍だから目立つわけだ。

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当然、出店が多い業界は閉店も多いはずだが、 (昔は無かった)男が美容室へ行くという新規需要が背景にあるらしい。また、フリーランス美容師という人が増え、設備を貸し出すシェアサロンと言う形態が生まれて開業の敷居が低くなっているようだ。ただし、その行き着く先は、と言うか、既に過当競争だろう。

美容室には縁が無いが、否でも目に付くのがクリニック薬局の増加である。高齢化による医療費の増加を当て込んだ業種であるから衰退社会の象徴なのだが、立地の集積効果もありそうだ。

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また、今まで中心部にはなかった店も現れた。貴金属の買取業者である。大きな不用品は、郊外のハードオフみたいな中古屋が買い取るが、駅近は狭い店舗で高額な貴金属を扱っている。最近はテレビで美術品の買取会社のCMまで流れている。

デフレや不景気という理由よりも、いよいよ終活ビジネスが身近に迫ってきた。本人または相続人が換金するのだろう。その延長にいるのが葬儀屋になるが、先日、東口駅前に葬儀屋がオープンした。弔問や親族が遠い人には駅近が便利なのだという。

再び、薬局に戻り、もっと絞って見ると、タワマン「シティータワー上尾駅前」のA-geoタウン内では6つの医療機関と調剤薬局が3つもある。ちょっとした医療モール化である。

昔、薬局に処方箋を出して断られたことがあった。賞味期限が4日だと知ってえらい目にあったのだ。

個人医院は再診を促すために薬は短日数しか処方しないが、大病院だと三か月分出す例もある。それを飲み忘れていると、薬が溜まりネットで薬局を開きたくなるが、それは違反である(>_<)。

ここ数年、コロナ禍で受診控えが起きている。

深刻でもない患者が一定数いることが「可視化」されたわけで、過剰受診の抑制と言う良い効果もある。病院の待合室の混雑度でそれは分かるのだが、薬局にも連動していた。ある時、客が減ったことを薬剤師が愚痴っていた。その職場では以前より薬剤師の数が減っていたのだ。

先日、上尾中央総合病院から手紙が来た。ギョッとしたが、開けて!。

今年も住民健診に当院を使ってくれと言う販売促進だ。

それだけではない。当院でのご受診様に限りというオプション検査の売込みだ。例えば、腫瘍マーカーセットが12000円のところ、ナ何んと5~8月限定、8400円とある。他にも補助金で安くなる人間ドッグ19600円の勧誘だ。

このDMは、コロナ禍の受診控えによる収益不足への対策なのだろう。経営努力は良いことだと思うが、抽選でマスクが当たるとか、通院ポイント制始めましたとか、ご臨終の場合は指定葬儀場で2割引とかは、医療の法律でダメみたいだ・・・。

長くなるので、つづく

2-ドラッグストアの台頭と薬剤師の未来

 

 

 

2022年2月 5日 (土)

GLP上尾進出で実現する上尾陸橋交差点の右折レーンと渋滞解消策

新しい物流基地がもたらす功罪とは 

県道鴻巣桶川さいたま線(通称、旧中山道)の上尾陸橋交差点に実現する右折レーンと、さらなる交通量を産むハイテク物流拠点

  • 絵に描いたような時代の変化

 上尾道路に物流倉庫ができても驚かないが、アマゾンが来るとは思わなかった(こちら)。だが、もっと驚いたのは日本GLPが、横浜ゴム跡地、つまり、あんな狭い道路の所に来ることだ!

 230億円を投じ、46000㎡の土地に5階建、延床10万㎡で24年2月竣工予定 (過去記事より)

あの界隈の区画の大きさから、かつて大宮市に次ぐ工業出荷額を誇った製造業の街の名残が偲ばれる。2006年のスーパーバリュー(SV)はシーアイ化成(=浜ゴム)の土地、15年のヤマダ電機も浜ゴムの土地、イオンモール上尾の二代前は東邦レースだった。

 駅や幹線道路へのアクセスが良いだけではなく、大規模公園と学校にも近い住宅地である。以前、浜ゴムが撤退したら宅地開発が良いと思ったが、住宅だと固定資産税が減免されるから企業の方が良い。かくして、一帯は3つの大型店と物流基地という、絵に描いたように流通業へ切り替わった。

  • 渋滞問題と交通アセスメントのゆくえ

 GLP上尾は投資や雇用と税をもたらし、上尾経済圏に貢献するから文句はないが、狭い接道一本のみで、郊外よりも地価が高い所に来たわけだ。

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 あそこの上り車線は普段は空いている。横浜ゴム倉庫の時でも出入りのトラックに遭遇する機会は少なかった。下りは、イオンができる前から慢性渋滞していた。SV出口から交差点までの約300mが渋滞する。Google交通情報

しかし、イオンが来ても渋滞は心配されたほど増えた感じはない、と私的には思う。理由は、コロナ禍のためかSC乱立のためなのかは分からない。ただし土日の夕方は退出を一時制限するアナウンスを耳にする。その時は4〜500mになるだろう。

今度のGLP上尾はサイトで、①圏央道沿いの在庫拠点ニーズ(4-5階)、②ECや流通加工ニーズ(2-3階)、③ラストワンマイルの拠点ニーズ(1階)と説明する。どうしても大小トラックが出入りする姿を想像する。今の渋滞を横断するようにGLP上尾へ出入りするのだろうか?! 

 上尾市と交通アセスメントを密にやってもらいたい。イオンは大規模小売店舗法で規制されていたからアセスメントを提示したが、今回はどうなるのか? イオンの説明会の記事には、交差点需要率という指標で最高値はヤマダ電機前0.78だった」。

  • 右折専用レーンだけでは解消しない 

 上尾の旧中山道で右折帯がない主要交差点は上尾陸橋交差点のみだ。ヤマダが来た時にセットバックが行われて用地買収が進んだようだ。浜ゴムの沿道も既に後退済みで、三車線化による右折専用レーンが設けられるだろう。

 ただしGoogleで見ると幅員が心もとないし、レーン長も気になるし、信号の秒数の最適化も必要だ。例えば、車列長さを計測して切替時間をAI的に自律調整するレベルまでやって欲しい。もし、渋滞がひどくなるようだとSVが一番、悪影響を受けそうだ。

 なお、マップを見ているとヤマダ裏の線路沿いにう回路を作れればなんて思うのだが・・・。

  • GLPが進出した理由には意味深いものが 

 雇用確保がしやすいことを理由にする。深刻な人手不足には駅から通える場所は求人に強みだ。話は変わるが、上尾中央病院も病院スタッフが通いやすいのが強みになっている。

 もう一つ、「液状化・洪水・地震の災害リスクが極めて低い」とも書いていたが、一体どこと比較してるんだろうと思う。液状化はないが、地震は広域で見れば大差ない。ただし、アマゾンの記事で書いたが上尾道路辺りは海抜11mと意外と低い。愛宕町は17mくらいである。

 この災害リスクの低さは他業界からも注目されている。データセンター建設が首都圏で盛んであり、上尾は候補地の一つに挙げられているが、それは別の機会に書いてみる。 

  • 参考 町田皇介・県会議員の質疑から要約(2020年2月定例会)

イオン開業前のことだ。町田議員は旧中山道の渋滞緩和のため、上尾陸橋交差点の改良を早期に進め、併せて右折信号の設置や信号の秒数調整などを要望した。県答弁は、交差点南側で平成28年度から右折帯整備に着手した。用地買収率は50%、引き続き用地取得を進める、である。

22/8/18 文を短縮した

 

2022年1月30日 (日)

上尾グルメお食事券はイオンモール上尾でプレミアム100%の変異株券へ化ける

コロナ禍と官民相乗りが産む常識はずれな変異種グルメ券 

2/1  やっとこ利用期限の延長(三週間延し3/30まで)の意思決定した

市はトップページのデザイン変更したが、Flash風バナーが動かない(>_<)

1/31 文末に追加 50%プレミアム券 VS 33%割引券


あげおおしょくじけん 変換すると 上尾汚職事件

 になるんですが、そこに違和感を感じないのが困ったものです ( ゚Д゚)

 

その、昨年末に始めた「おげおグルメ応援お食事券」は、千円が1500円券だからプレミアム率50%と高いのがウリだった。500円分は国のカネ(赤字国債)なので、(相も変わらず)もらったんもん勝ち政策である・・・。

しかし抽選販売の応募は1.5倍とたいして高くないから、応募分は全て当選した。上尾市観光協会のサイトによると…

●発行内容 発行総額2億4千万円、1冊2,000円(利用額3,000円)、1冊:500円券×6枚つづり
80,000冊発行(1人5冊まで購入可能)、期限3月10日(木)まで。

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所がイオンモール上尾で使うと、幾つかのお店では飲み物サービスが付くだけでなく、一枚のグルメ券(500円)で一枚の引換券が貰える。その引換券三枚でモール内の買い物や飲食に使える500円券に化ける。利用制限はあるもののプレミアム率100%というトンデモ券が官民相乗りから産まれた。

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コロナ対策が産んだ変異株券である。

他のイオンモールで類似をしているフシは無いので、これはイオンモール上尾独自のテナント支援策かもしれない。二倍になるのだから人気が出て、イオンモール側で「500円券」が不足して増刷りするハメに。そりゃ当然だよね・・・

開業一年という節目もあったし、コロナ禍という想定外の船出によるテナント支援策なのかもしれない。しかし、この一年、一番繁盛したのはワクチン接種に大貢献した「かるがも上尾クリニック」だけではないだろうか。多くのテナントは相変わらず閑散としているように見える。この一月には、まとめて6店が撤退した。

131区画  グラニフ 
118区画 ドクターエア・・・何度か試したが買わずじまいだった(>_<)
134区画 LEVITATE Powered by On
148区画 DoCLASSE
229区画 フォレストハート
254区画 MEYER

一般に、テナントの賃貸契約は中長期であり、途中解約料のために簡単には退けない。例えば、駅前タワマン下にあった「いきなりステーキ」は閉店しても場所は一年ほどそのままで賃料を払い続けていたように見える。だから、一年で撤退できるのは、20年秋のモール開業に合わせたテナント集めに苦戦して、「優しい契約」で集めた反動かなと想像する。

●商工会議所や観光協会は売上ベスト10位は公表すべき

 プレミアム率の程度問題はさておいて、商品券とかグルメ券で地域振興をするのは良いとしても、成果がどうだったのかは公的資金を使っているのだから公表すべきだ。各事業者から商品券分の換金請求が来るのだから、会社ごとの利用額がわかる。その市内ベスト10社位は公開すべきだ(協賛募集時に予めベスト10は公表されると書けば良い)。

 結果として、大手が上位を独占しても、それは市民の自由な選択の結果である限り、良いも悪いもないのだから数字で説明する義務はある。

 そうすることで、意味があったのか、或いはそんなことをしても線香花火でしかなく、負債が積みあがっただけなのかもしれない、という冷静な評価にもなる。

追記

プレミアムって広い意味で使われますが、多いのは上乗せ価値というような意味でしょうかね。希少なモノに付きますね。
このグルメ券は1000円に500円が上乗せされたので50%です。
でも1500円の料理をレジで千円払うだけです(不足500円は国負担)。

市民に33%値引きしたのと同じです。

しかし発券募集では、33%引率ではなくプレミアム50%と宣伝するほうがイイに決まってます。

プレミアム率が高いと枚数が減り、抽選倍率が高まる、つまり当たりにくくなるのが欠点ですが、過去の発行事例で20%位(割引率で17%)では募集割れするのかもしれません。

ただし抽選だから、最低限の公平感は満たしています。

不公平というのは子供名義でも参加できる点かな・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2021年12月 6日 (月)

横浜ゴム跡地へ日本GLPが230億円で大型物流施設

これで決まり!上尾の産業の特徴は物流拠点の街へ

関連 上尾陸橋交差点の右折レーン化ランドポート上尾歓迎アマゾン上尾FC

20/9/1 起工式済、竣工24年3月予定へ。上尾東武ホテルにて顧客相談会スマホの可読性のために文を短くした。文末に現場写真


最近、コーセー跡地と浜ゴム跡地の古い記事にアクセスが増えた。横浜ゴムが関東圏の物流再編成で上尾配送センター(DC)を売却決定したためだ。00年から稼働し27万本保管できる倉庫だった。

そこへ本日、日本GLP(物流不動産の外資)から投資額230億円で大型物流施設を開発するニュースがでた。特定企業向けではないマルチテナント型の物流倉庫がヤマダ電機とSVの間にできるのだ。なお去年、桶川加納ICに近いGLP北本が開業済みだが、GLP上尾はその二倍、かつアマゾン上尾をも上回る。

詳細は同社プレスリリース、または物流ニュースのLNEWS。以下は引用

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物流拠点として優れた立地。と書いてあるが、新しい上尾道路ではなく、古い中仙道沿いなので地元民としては違和感がある。敷地が後退して、道路拡幅が進むと期待したいが、さらなる渋滞が不安だ。

・上尾駅も近く、路線バスが豊富、大規模商業施設が複数あるため地域住民が集まりやすく、雇用確保の点からも優位性を備えている。

・地域に雇用機会を創出し、敷地内の緑地を一部開放し、健康的な生活をサポートする。

・開発地は液状化・洪水・地震の各災害発生リスクが極めて低く・・・。一部、開放緑地には、防災機能のあるベンチ(災害時に、かまど使用可能)を設置するなど、地域の安心につながる設備を整える。

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 まるでイオンモール上尾の出店計画と似ていて、当節の大型開発は地域住民様への配慮は定番である。時間帯の車の出入り数は分からないが、この場所は隣も後ろにも民家が無いのが良いのかもしれない。そして、郊外よりも市内立地を選んだのは人手不足対策もあるのだろう。

埼玉県で物流基地が相次ぐのはEC市場の拡大が大きい。その一方、リアル店舗は衰退し、みかける客も少ない。まあ、上尾市にとっては税収増で嬉しいことだ。隣の閑散SVも歓迎するだろう。

 GLP上尾の概要 

建設地:埼玉県上尾市愛宕3 現地のgoogle地図

敷地面積:約4万6000m2

延床面積:約10万5000m2 (アマゾン上尾は91200㎡)

構造:地上5階建て、免震PC造

着工:2022年9月、竣工:2024年3月予定

追記 22/5/6、浜ゴム建物解体後の様子。

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GLPの投資額が230億円とあるが、さいたま市の新庁舎建設も概算221億円(土地含まない)。延床6万㎡、20階建て、高さ100m弱、31年移転予定。

関連 歓迎。アマゾン上尾FC。巨大施設-1 上尾は5年で床面積38万㎡増へ

遅れてやってきたイオンとヤマダの似た者同士

上尾百年史で発見した五大工場の流転

 

 

 

2021年10月16日 (土)

上尾を去るブリヂストンと来るブリヂストンそして空床のSV

法人税収の弱い上尾市なんだけど・・・

関連 一人当たりの個人市民税は20位、法人市民税は32位、固定資産税は57位

先日、日経に、ブリヂストンの上尾工場閉鎖のニュースが出ていた。

見出しで、ちょっとびっくりしたが、あそこの工場全体の話しではなく、複数の子会社があるから㈱ブリヂストンケミテックの上尾製造所の閉鎖とある。

それは車のシート工場で、シートの中身になるクッション材つまりポリウレタンフォームだから化成品工場かもしれない。従業員は63人と少ないが、大企業だから解雇ではなく配転らしい。

上尾にとって気になるブリヂストンサイクル(BSC)も大きく変化している。

騎西工場の閉鎖が決まっている。報じられるのは悲しいニュースの場合だから(加須市にとって)、上尾にそれが来る視点では報じられない。

・騎西年間生産台数 約22万台 (2020年)

・従業員数169名

BSC社の騎西工場を2021年6月で閉鎖し、中国工場(江蘇省)と上尾工場へ生産移管することが決まっている。ケミテック社の分が空き、そこへBSCの増設かもしれないと思った。ブリヂストン本体は超優良企業だが、それでも今後160の工場を4割減らすという。

なお、昔発表されたバンクレスタイヤの自転車はその後、どうなったんだろう

 

スーパーバリュー(SV)の株価がストップ2連騰の怪

今週、株価がストップ高を付けた。その日に経済ニュースも出ておらず、理由は分からないまま。つまり怪しいのだ。ネットでは買収の噂話しもあったが、ガセネタや煽りかもしれない。所が、翌日もストップ高でこれには驚いた。

この低迷会社の買い手はどこだろうの興味もあった。去年は外食減って内食が増えたから食品スーパーは軒並み好調、赤字続きのSVもちょっぴり黒字へ転換してた。

どうやら、今週金曜の中間決算発表があるので、その仕掛けだったらしい。

そこで、同社IR情報を見たら・・・

小売業は月次売上の対前年比を開示するので先行指標となる。今年は毎月、前年割れだった。それも88とか90という目を疑うレベル。ディスカンターが売上げ一割も減ったら怖い。

そして、本日の第二四半期(6~8)は、経常損益は1.4億円の赤字(前期は3.3億の黒)で、上期としても赤字だった。株価はそんな発表のずっと前から下げていた。

来週から寒くなるので、今秋初めてSVへ灯油を買いに行った。食品レジは半分も稼働していない。二階は半分くらい空床という感じ。この空床風景は北上尾PAPAでも見られ、深刻だ。

まさか、向いにイオンモール上尾が来るとは予想できなかったというSVの上尾進出だったが、イオンだってコロナ禍で冴えない。でもデカイイオンはキャン★ドゥを買収する気だ。

ウチは、灯油をまだ値上げしていないと言っていた。

近々、大幅に上がるだろう。円安と原油高のダブルで高くなるを見込み、先週にガソリン満タンにしていたが、どちらも買いだめできないから癪に障る。

本日は株価が暴騰してたが、もう円安は恵みではなく、悪い円安と思っている。岸田さんはアベノミクスの尻ぬぐい役となり、日本人は円よりもドル信仰が良いかもしれない。

バラマキで日本経済が良く成るわけはない。今までずっと続けてきたことだ。

 

 

2021年6月21日 (月)

デフレとコロナ禍で縮む街-1

パイが縮む中、アチコチで競争が激しくなっている

 二年近くもコロナと不況で大混乱している。と言ってもコロナバブルによる好況組もあるから全滅ではないが、内需、とくに飲食と旅行業界とそこへの依存産業は深刻を通り越している。

 たまに撮ってあった市内の風景があったので、棚卸風に書いてみた。

1.東口駐輪場の仁義なき価格競争

 畠山市長の数少ない功績の一つに駅前放置自転車問題の解決がある(別途、市長選ネタで書く予定)。その結果は、丸広では無料時間を三時間から二時間へ短くしたように、界隈の駐輪場オーナーには増収になったと思う。が、一年もしないうちに需要喪失が起きた。高校の休み、テレワーク等で定期利用者が激減していた。

その頃、東武ホテル裏通り(スズラン通り)で建替えオープンしたのが市川駐輪場だ。12時間100円という値ごろ感は、隣りの大栄サイクルパーク上尾駅東口(収容約520台、旧レイクランド上尾) の1F=8H100円、2F=8H100円から客を奪うには十分だった。

同じ百円で4時間も長く、しかも10mでも駅に近い方が選ばれるのは人情だ。その後、向いビルのパチンコ屋が閉店しBPARK AGEO PRINCEという駐輪場ができた。2時間タダ、その後8H80円、12H100円という小刻みな設定で差異化を図っている。

(この様子はストリートビューのタイムマシン機能で分かる)

後からオープンした方が価格競争を仕掛けたのだが、なんと今年(?)逆襲にあっていた。大栄サイクルは、1Fは12H90円、2Fは一日70円という破壊的な設定にした。

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よっぽど怒ったんだろう(笑)。これで勝負はあった。

古い施設は償却が進んでいるが、後発側はこれ以上の値下げはできない。一日70円は20日で1400円だから、月ぎめ駐輪場よりも安い。日頃、あの非効率なコストセンターばかりを見ているせいか、こういう民間競争は清々しく見えてくる。たとえ敗者がいたとしても。

しかし、駅前立地というだけで胡坐をかける時代は終わっている。

参考 上尾市すずらん通り(他人のブログ)

2.百円ショップが百貨店に招かれる時代

 駅前にデパートのある市が減っている。商業的なランドマークとしての地位はもうないけれど、個人的には丸広はずっと残って欲しい。たとえ丸広不動産になったとしても、統一的に運営されていれば雰囲気は良いが、雑居ビルみたいになると惨めな姿になる。

 デパートの商品にはヨーカ堂やユニクロや無印良品では見られない豊かさがある。でもそうした売り場は消えてゆき、2月にダイソーがでっかくオープンした。これで大型商業施設の全てに百円ショップが出店したことになり、デフレによるチェックメイトだ。しかし、丸広の外壁広告幕にダイソーの看板がまだ無い。百貨店のプライドが邪魔をするのかな…。

既に均一では無い品揃えになっているから、百均とか百円ショップという名前を替えて最近はバラエティショップと呼ぶらしい。昔、子供の頃、万屋(よろずや)という店があったが、ダイソーは7万点も扱えるから現代の万屋である。昔は粗悪品が目立ったが、品質も向上し、今はいわゆるコスパに優れた商材が多い。

バブル崩壊後に伸びた業態だが、ダイソーの前身はこんな姿だったのを見たことがある。

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 写真 ダイソーの新卒採用サイトより引用

百均の起源はもっと古く、多数を扱うために個々の値段を付けるのが面倒だったことから来ているらしい。大型店の軒先を借りた露店商、移動販売である。ある意味、中に入れてもらえない格下の扱いだったのだが、とうとう百貨店から招かれるまでになった。日本が長いデフレだからだ。 

ちなみに私的なベスト商品は、昔、出張時のホテルで役立ったリール式のLANケーブル。これが百円とは信じられなかった。今でも出張バックに入っているが使い道は無い。室内の物干し用かな?。図はエレコム製で1600円もする。

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3.イオンモール上尾による空床

 イオンモールへ出店するために、上尾市内や近隣市から移転したテナントが目立った。空床問題は市内の中小不動産オーナーを直撃している。

 空いた所に何が入るか気になったが、これと言った業種・業態が無い。強いて学習塾だつた。駅前は進学塾、周辺部は補習塾という棲み分けが多いが、少子化やネット配信塾もあるからもう飽和していると思っていた。むしろ塾間の競争が激しく、今まで上尾に無かった進学塾が進出している。根強いニーズは、ムリをしてでもカネを出す親がいるからだ。

 あと、スポーツジム系も増えているが小型施設が目につく。卓球場なんてあったが、本気でやっているのだろうか?。

元々、駅前で目立つのはクリニックと薬局の増加だ(タワマン下のA-GEOタウンには医療系が8つもある)。今回、ワクチンの個別接種リストを眺めていて、少子化が産婦人科や小児科を減らし、高齢化が整形外科歯科を増やしている印象を受けた。特に整形外科は、肥大化した健康保険税に依存した老人サロンになっていないか。つまり体のいいマッサージ店化だ。

小児科も自治体の子育て支援という名の「子供医療費タダ」が無いとやっていけないかもしれない。

4.から揚げ店競争

上町の北西酒造横のコンビニ跡地に、二年前、肉スタというレストランがオープンした。一度行ったが特徴の無い小さい店だった。一年もしないうちに閉店したので驚いた。

不動産の契約期間という縛りがあるから不思議だったが、直ぐ次の店ができた。看板が「bb.q OLIVE CHICKEN café」となっていて何の店か分かりにくい(オリーブチキンカフェ上尾店)。韓国で人気のチキン料理らしいがシニアには入りにくい。共にワタミ資本の店なので、素早い業態変更だったらしい。

同じ敷地内に、去年秋にできたのが「から揚げの天才」という店。から揚げと、テリー伊藤こだわりの玉子焼きの専門店だという。

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開店日には、テリー伊藤さんもワタミ社長と共に来た、とネットニュースにあった。従来の半分、999万円で出店できるモデルの一号店という。駐車場などの空きスペースの有効活用にもなり、二年で投資回収できるを触れ込みにFCを増やすモデルらしい。

コロナ禍用にネットでテイクアウト予約もできる。テリーさんの卵焼きは650円+税だ。

我が家のテレワーク組が昼に買っていたが、リピートはしてなかったと思う。種類を特化した弁当屋みたいだが、昼時間が少ないドライバーのような外回りの人に向いている。一番人気という「から玉弁当」でも買うために、ネット予約して車で行ってみるか・・・。

既にタピオカブームは失速し、今は唐揚げ店が増えているらしい。近くのガストにも「から好し」というテイクアウト店を構えている。飲食業は競争の激しい多数乱立だから、出店タイミングが悪いと痛い目にあうわけで、独立開業の方はご用心をだ。

5.飲食までコスパを売りにする貧しい時代に生きる・・・

北上尾のPAPA横にあるスタミナ太郎が閉店した。今は改築していて、回転焼肉という店が7月にオープンする。

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 厳しい飲食業の中で、焼き肉店は良い方らしい。材料を出すだけで、客が調理するから、人手がかからないためかと思ったが、客テーブルにある排煙装置が店内換気に役立ち、店内空気が数分で入れ替わる安心感が人気のようだ。

ところで、この店は「廻転レーン焼肉いっとう」という名前だが、Webサイトの無い会社なので素性が分からない(笑)。客が回って焼くのだろうか、回転ずしを思わせてもイメージ出来ない不思議なスタイルだ。コロナ禍での非接触型サービスを追求したのかもしれない。

写真には驚異のコスパとある。

前のスタミナ太郎も低価格で腹いっぱいな風で、なんと中高生あたりに人気があったらしい。子供がこんな所に行くんだと呆れたものだが、若い人には安くてたくさんが受ける。しかし、外食の場までコスパが重視されるなんて、実は日本がビンボーになっていることを認めたくない方便なのだろうと思う。

でも珍しいから行ってみっか。

 つづく

 

2020年12月11日 (金)

埼玉県市町村別の出生率・死亡率そして2つの日本一

自然動態がプラスは6市町しかないが、全国からの転入者数と企業転入が日本一、という地の利。

前記事 埼玉県市町村の外国人比率 人口物語の目次

耳タコみたいな話だが、日本は年間150万人が亡くなる多死社会へと進む。死亡数が増えるのは予想の範囲だが、出生数(85万人)まで減っており政府の少子化対策は掛け捨てである。よって、たった一年で鳥取県の人口が消えるレベルだ。

2019年(1~12月)の埼玉県の人口自然動態(8表)を元にグラフ化した。

1.棒グラフが自然動態(出生-死亡)で多い順に並べた(左右の縦軸は0位置が異なるので注意)。


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63市町村のうち、プラスは戸田市336人、和光市299人、朝霞市270人、八潮市、滑川町、志木市の6自治体のみ。前の三市は若い世帯の転入が多く、その「成果」が現れているのだろう。後ろの3つうちどれかはマイナスに転じそうだ。

人口規模が大きいほど死者が多いために右側に集まるが、川口市、さいたま市、越谷市、新座市などは千人当たりの値が0に近いので、出生数もそれなりに多い。

2.人口千人当たりの出生数と死亡者数を見たのが次のグラフ



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埼玉県全体の出生率は6.7人、死亡率は9.7人である。出生率が低いと死亡率が高く出ている。最高と最低で見ると、出生率の開きは7.7人だが、死亡率は13人へと開き、人口減少が加速する地域があることが分かる。上尾市は人口の多い所沢や川越並みに留まっている。

3.人口増減=自然動態+社会動態である。その社会動態(転入と転出)については県HPでは月別しか開示していない。(尋ねたら年間値のニーズが無いらしい…。Excelの串刺し演算で可能と思われるので別の機会へ)

埼玉県はコロナ禍で東京からの転入が増えた。

コロナ禍で東京の転出現象が起きている。今年4~10月、全国からの埼玉県への転入超過が9704人となり、全国1位になった。さいたま市など県南地域を中心に県全体の人口が増加している一方で、圏央道以北を中心に人口減少が進んでいる、という。しかし、人口減少臨界線南下中に書いたようにその境はもっと南にあり、何度も書くが上尾は境界線上にある。

前日、川口市が本当に住みたい街ランキングに一位というニュースがあった。川口市のHPにはまだ二年連続とは書いていないが、市長が喜んでいた。 この手は不動産屋や調査会社が勝手にランキングを作ってPRに使うが、これは実購入者のアンケートらしい。

武蔵小杉と同じ立地条件だが、住宅価格がリーズナブルで隣駅の赤羽より中古マンションが2割~3割程度安い」という。

脱工業化により宅地化してマンションや戸建供給が多いのは、都心から近いわりに地価が安いのが理由である。神奈川方面と比べると特にそうなる。昔、棲んだことがあるが「川向う」と言われたことがあった。後で分かったが荒川を挟んで見下した意識らしい。しかし、コストパフォーマンスで選ばれると記事にあるように、今の若い世代には合理的なモノサシがある。

若い世帯が増えると財政の拡大効果があり行政は子育投資をしやすいという好循環に入る。外国人流入も多いため、人口を巡ってはホットスポットになっている。ただ、昔、近所の住宅建設の現場で水がでた様子を見たことがあり、地盤は悪そうに思う。

転入日本一の記事末には、埼玉県への企業の転入超過数は10~19年まで10年連続で全国1位とある。最大消費地を囲む物流に適した道路網ができると、企業立地は必ず増える。

企業誘致の方が人の誘致よりもメリットがあるから、そのうま味を県北部で享受している町もある。人と企業の転入日本一とは埼玉県が地の利に恵まれている証拠だ。それを棚ぼたで終わらせるのか否かは、自治体の行政能力の差になる。もっと工夫すべきだろう。

関連 定住人口よりも法人誘致へ 2/2  

 

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